Mietwohnung: Was tun, wenn was nicht stimmt?
Wer zur Miete zu einem einigermaßen annehmbaren Preis wohnt, ist oft einfach nur froh und will seine:r Vermieter:in möglichst wenig ‚Stress‘ machen. Verständlich, aber wenn in der Wohnung/WG mal was sein sollte, kommst du nicht drum rum.
Ein Fenster, das plötzlich klemmt, alte Rohre, die immer wieder verstopfen, kaum Wasserdruck im Hahn oder – für viele der Worst Case – Schimmel; das kann in älteren Gebäuden schon mal passieren. Damit das Problem aber beseitigt wird, solltest du deine:n Vermieter:in kontaktieren.
Wer kümmert sich dann darum? Wer trägt die Kosten? Welche Rechte hast du als Mietende:r und worauf solltest du beim Melden eines Schadens in deiner Wohnung/WG achten? Genau das haben wir dir hier zusammengefasst.
Welche Rechte hast du als Mieter:in?
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Das deutsche Mietrecht ist so ausgelegt, dass Vermieter:innen grundsätzlich dafür verantwortlich sind, ihre Mietwohnungen in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Erstmal sind Schäden und Co. also Sache der Vermietenden – im Einzelfall ist aber natürlich zu klären, woher der Schaden kommt, also ob es bspw. am Gebäude liegt oder der/die Mieter:in dafür mitverantwortlich ist. Dazu später mehr.
Du kannst als Mietende:r also immer fürs Erste davon ausgehen, dass dein:e Vermieter:in Probleme innerhalb der Wohnung regelt. Das Dokumentieren und Melden davon ist aber deine Aufgabe. Auch klar, denn wenn du dich nicht mit den Zuständigen in Verbindung setzt, kann niemand von dem Schaden wissen und ihn auch nicht beseitigen.
Wer ist wofür in einer Mietwohnung zuständig?
Vor allem dann, wenn du das erste Mal in einer Wohnung/WG wohnst, stellt sich dir vielleicht die Frage, wer was regelt, welche Pflichten Vermietende haben aber auch, welche Pflichten du als Mieter:in hast. Das haben wir dir hier zusammengefasst:
Die Pflichten von Vermieter:innen sind:
- Instandhaltungspflicht: die Immobilien muss instandgehalten werden, bspw. Strom-, Wasser-, Gasleitungen und Heizung.
- Schäden beseitigen: kommt es während der Mietzeit und bei normaler (nicht falscher) Nutzung der Wohnung zu Problemen, bspw. Schimmel oder verstopfte Rohre, muss der/die Vermieter:in sich darum kümmern und die Kosten dafür tragen.
- Verkehrssicherungspflicht: Zu- und Ausgänge zum Gebäude und der Wohnung müssen ebenfalls instand gehalten werden und ohne Schwierigkeiten passierbar sein. Das gilt auch für Wege auf dem Gelände, das zur Immobilie gehört, Stichwort: Winterdienst und Gartenpflege.
- Nebenkostenabrechnung: jährlich müssen Vermietende ihren Mieter:innen eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Folgende Pflichten hast du als Mietende:r:
- Mietkaution begleichen: um Vermieter:innen vor einem potenziellem Mietaus- oder Schadensfall zu schützen, musst du beim Einzug eine Kaution hinterlegen.
- Miete zahlen: monatlich und pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt musst du deine Miete entrichten.
- Meldepflicht: Du musst deinen Umzug beim Einwohnermeldeamt und dich damit unter der neuen Adresse melden.
- Hausordnung einhalten: die wird oft dem Mietvertrag beigefügt und/oder befindet sich im Hauseingang, damit sie jede:r einsehen kann. Dort findest du bspw. die Ruhezeiten, Verbote und Co.
- Obhutspflicht: du hast dafür zu sorgen, dass du die Wohnung und Co. gut behandelst und dich gut darum kümmerst, d.h. richtig zu heizen und zu lüften, Schäden möglichst zu vermeiden oder zeitnah zu melden.
- Schäden melden: Mängel und Ähnliches musst du deinen Vermietenden so schnell wie möglich melden und ihnen Zeit für die Reparaturen geben.
- Informieren und Erlaubnis einholen: die Mitbewohnenden wechseln und du musst einen neuen Untermietvertrag ausstellen? – Nicht ohne die Erlaubnis deine:r Vermieter:in. Du willst dir ein Haustier anschaffen? – Informiere auch hier die zuständige Person.
Was tun bei Defekten, bspw. Schimmel, verstopften Rohren und Co.?
In Mietwohnungen, v.a., wenn es sich eben nicht um Neubauobjekte handelt, passieren am häufigsten die folgenden Dinge: Abwasserrohre sind verstopft/verkalkt/undicht, Fenster oder Türen fangen an zu klemmen/Hebel oder Klinke gehen kaputt, leichter Schimmelbefall, Heizungsausfall, Probleme mit Leitungen (Strom, Internet).
Treten diese Schäden als natürlicher Verschleiß, also aufgrund von alltäglicher Nutzung auf, oder sind auf Mängel an der Immobilie zurückzuführen, trägt die Kosten immer der/die Vermieter:in. Bist du aber selbst für den Schaden verantwortlich, bspw., weil du dauernd deine Wäsche im WG-Zimmer aufhängst ohne zu Lüften und sich aufgrund der Feuchtigkeit leicht Schimmel bildet oder, weil du große Essensabfälle regelmäßig im Küchenwaschbecken herunterspülst und sich dadurch das Rohr verstopft - musst du die Kosten mindestens zu Teilen, wenn nicht sogar ganz, tragen.
Im Grunde müssen Vermietende ihren Mieter:innen aber nachweisen können, dass diese selbst an dem Schaden Schuld sind, sonst müssen die Vermietenden ihrer Instandhaltungspflicht nachkommen und für den Schaden aufkommen – quasi: im Zweifel für den/die Angeklagte:n, hier: im Zweifel für die Mietenden.
Schaden und Beweise dokumentieren!
Was du immer tun solltest, ist Bilder machen: vom Schimmelbefall, vom kaputten Fenstergriff, vom undichten Rohr im Bad, das tropft u.s.w. Dadurch kannst du deine:r Vermieter:in Beweise für den Schaden liefern und hast gleichzeitig alles für dich selbst dokumentiert.
Kurzanleitung: Deine To-Dos
- Schaden einordnen: du stellst fest, dass du einen Mangel in der Wohnung hast. Überleg dir, ob du ihn selbst beseitigen kannst – bspw. ein Minischimmelfleck von 2 cm am Fensterrand, denn der ist in 2 Sekunden weggeputzt – oder, ob du professionelle Hilfe brauchst. Im Zweifel immer für zweiteres entscheiden. Versuchst du Schäden nämlich selbst zu beseitigen und machst sie dadurch schlimmer, zahlst du.
- Schaden dokumentieren: mach Bilder von der kaputten Stelle für dich selbst, aber auch für deine Vermietenden bzw. Klempner:innen oder Co.
- Vermieter:in informieren: kontaktiere deine:n Vermieter:in so schnell wie möglich und erzähl ihr/ihm von dem Schaden, versuch ihn so detailliert wie möglich zu beschreiben: seit wann, wo, warum etc.
- Auf Reparatur oder Co. warten: in den meisten Fällen vermittelt dein:e Vermieter:in dich an eine andere Stelle, Elektriker:in, Wasserinstallateur:in oder Ähnliches weiter – und dort einen Termin zu bekommen, kann etwas dauern. Solange sich darum gekümmert wurde, dass baldmöglichst eine Reparatur durchgeführt wird, sind die Vermietenden ihrer Pflicht nachgekommen und du musst abwarten. Sollte die Wartezeit unverhältnismäßig lang sein, bspw. länger als 4 Wochen, kannst du über eine Mietminderung nachdenken. Siehe Kasten unten.
- Behobenen Schaden melden: ist der Reparaturtermin vorbei und der Mangel beseitigt, solltest du deine:r Vermieter:in das auch nochmal kurz melden und dich bedanken. Ist der Schaden durch den Termin nicht behoben, musst du nochmal mit ihm/ihr über das weitere Vorgehen sprechen.
Mangel wird nicht behoben – Mietminderung?!
Wirst du von dem Schaden tagtäglich eingeschränkt, bspw. weil der Aufzug nicht funktioniert, du aber im 8ten Stock wohnst, du nicht mehr duschen/baden kannst, weil die Dusche/Wanne ausläuft oder Ähnliches, und du hast ihn gemeldet, er wird aber über mehrere Wochen nicht behoben, kannst du über eine temporäre Mietminderung nachdenken. Sprich das aber immer mit deine:r Vermieter:in ab und noch mit jemandem, der sich da besser auskennt.
(objego/vermietet/verbraucherschutzverein/mietrecht/haufe/SALI)
